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Kündigung bei Mietschulden |
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Nachzahlung hilft nicht immer
Auch nach Ausgleich eines
Mietrückstands kann die Wohnung unter Umständen verloren gehen. Laut
Gesetz wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam,
wenn der Mieter den Rückstand bis zwei Monate nach Erhebung der
Räumungsklage ausgleicht. Hat der Vermieter gleichzeitig jedoch auch
fristgerecht gekündigt, kann diese Kündigung wirksam bleiben. Das hat
der Bundesgerichtshof heute entschieden. Mieter dürfen ihre Wohnung in
solchen Fällen nur behalten, wenn Sie unverschuldet in
Zahlungsschwierigkeiten geraten sind.
Sicherheit bei unverschuldeter Notlage
Bisher
hatten viele Gerichte auch eine fristgerechte Kündigung für unwirksam
gehalten, wenn die Miete spätestens zwei Monate nach Erhebung der
Räumungsklage vollständig nachgezahlt wurde. Das hat der
Bundesgerichtshof jetzt gestoppt. Die Richter in Karlsruhe haben in
ihrer Grundsatzentscheidung klargestellt: Die fristgerechte Kündigung
kann trotz noch rechtzeitiger Nachzahlung wirksam bleiben.
Entscheidendes Kriterium: das Verschulden des Mieters. Ist er wegen
unvorgesehener wirtschaftlicher Engpässe zahlungsunfähig geworden, darf
er die Wohnung behalten. Wenn er allerdings aus anderen Gründen nicht
gezahlt hat, kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den
Vermieter unzumutbar sein.
Details bleiben unklar
Im
Detail allerdings bleiben zahlreiche Fragen offen. So hüllen die
Bundesrichter sich zu folgenden Punkten in Schweigen: Wann liegt eine
unverschuldete Zahlungsunfähigkeit vor und welche Anstrengungen muss
ein Mieter unternehmen, um zumindest so viel wie möglich zu zahlen?
Liegt eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit möglicherweise nur vor,
wenn Arbeitsagentur oder Sozialamt sich zu Unrecht weigern, die Miete
zu übernehmen? Was darf ein Mieter sich trotz Geldmangels noch leisten,
bevor er Miete zahlt? Den schwarzen Peter haben jetzt die für
Mietsachen zuständigen Amtsgerichte. Sie müssen in jedem Einzelfall
klären, ob die Kündigung wegen Mietschulden zulässig war oder die
fehlenden Zahlungen zu entschuldigen sind. Fest steht jedenfalls: Die
Entschuldigung für verspätete oder fehlende Mietzahlungen ist Sache des
Mieters. Er muss darlegen und zur Not beweisen, dass ihm kein Vorwurf
zu machen ist. Gelingt ihm das nicht, bleibt die fristgerechte
Kündigung wirksam. STIFTUNG WARENTEST erklärt Schritt für Schritt, wie
Sie bei Zahlungsschwierigkeiten den Rauswurf aus der Wohnung möglichst
vermeiden.
Tipps für den Ernstfall
Eine Kündigung droht
schon, wenn Sie zwei Monate hintereinander nicht oder nur einen kleinen
Teil der Miete zahlen. Auch bei einer fristlosen Kündigung sitzen Sie
jedoch nicht von einem Tag auf den anderen auf der Straße.
Zahlungsschwierigkeiten.
Wenn Sie nur vorübergehend in Zahlungsschwierigkeiten geraten, sollten
Sie mit Ihrem Vermieter oder der Wohnungsverwaltung sprechen, die
Situation erklären und sagen, ab wann Sie voraussichtlich wieder Miete
in voller Höhe zahlen werden und Rückstände ausgleichen können.
Vorsorge.
Planen Sie Ihre Mietzahlungen genau, wenn das Geld knapp wird. Die
fristlose Kündigung ist entweder zulässig, wenn Sie für zwei
aufeinander folgende Monate die Miete oder jeweils einen erheblichen
Teil davon schuldig bleiben oder wenn Sie über zwei Mietzahlungstermine
hinweg mit insgesamt zwei Monatsmieten oder mehr im Rückstand sind. So
lange Sie mit insgesamt weniger als zwei Monatsmieten in Rückstand
sind, gewinnen Sie etwas Spielraum, indem Sie für den Monat zwischen
zwei Monaten ohne oder mit nur geringfügiger Zahlung zumindest einen
erheblichen Teil der Miete überweisen. Geben Sie dazu bei der Zahlung
unbedingt genau an, für welchen Monat Ihre Zahlung bestimmt ist. Wenn
Sie das nicht tun, rechnet Ihr Vermieter Zahlungen immer zuerst auf
etwaige Zinsforderungen und dann immer auf die ältesten Mietschulden
an. Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Mietschulden zumindest einmal im
Monat unter den Betrag für zwei Monatsmieten drücken.
Ausgleich.
Wenn eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands kommt, haben Sie bis
zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage Zeit, Ihren Mietrückstand
auszugleichen. Wenn Ihnen das gelingt, ist die Kündigung unwirksam.
Kündigung.
Wenn der Vermieter Ihnen gleichzeitig auch fristgerecht kündigt, können
Sie die Wohnung auch verlieren, wenn Sie Ihren Mietrückstand noch
rechtzeitig ausgleichen. Typische Formulierung für eine solche
zusätzliche Kündigung: „...Außerdem kündige ich den Mietvertrag wegen
der Verletzung wesentlicher Pflichten hilfsweise auch noch fristgerecht
zum...“
Entschuldigung. Verlassen Sie sich im Falle einer solchen
Doppelkündigung nicht darauf, die Wohnung behalten zu dürfen, weil sie
unverschuldet in Zahlungsnot gekommen sind. Wann ein solcher Fall
vorliegt, ist weitgehend unklar. Überlegen Sie unbedingt für jede
Ausgabe, ob Sie wirklich nötig ist oder Sie mit dem Geld nicht besser
Ihre Mietschulden verringern. Berücksichtigen Sie, dass der
Gerichtsvollzieher bei der Zwangsvollstreckung wegen anderer
Forderungen stets alles zum Leben Notwendige unangetastet lässt.
Mietminderung.
Die volle Miete steht Ihrem Vermieter nur zu, wenn die Wohnung keine
erheblichen Mängel hat. Liegen solche Mängel vor, schulden Sie nur eine
verringerte Miete. Entsprechend später ist erst eine Kündigung wegen
Zahlungsverzugs zulässig. Wie sich die Miete verringert, hängt davon
ab, welche Mängel vorliegen. Doch Vorsicht: Wegen Bagatellmängeln gibts
keine Minderung. Für die Beseitigung von Schönheitsfehlern sind je nach
vertraglicher Vereinbarung oft die Mieter selbst verantwortlich.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Februar 2005, Aktenzeichen: VIII ZR 6/04
Quelle: Stiftung Warentest
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